Жить в тени: готово ли государство запустить свой рынок квартир?

Украинский рынок съёмного жилья – один из самых прибыльных. Здесь вращаются колоссальные средства и почти полностью отсутствует государственный контроль. Штрафы и точечные проверки налоговиков не приносят результатов. Готово ли государство пойти на нестандартные шаги, чтобы вывести рынок съемного жилья из тени? "Четвертая Власть" разбиралась в теме.

Вечный спрос

Рынок арендного жилья в Украине огромен. Прежде всего потому, что покупка собственного жилья большинству украинцев не по карману. При средней зарплате около 4000 грн, о покупке собственной квартиры можно только мечтать. Тем более сейчас, когда за черту бедности сползает треть населения страны, а государственные программы жилищной поддержки закрываются из-за кризиса. Поэтому для многих аренда – это единственный выход.

Также спрос на съёмное жильё создаёт внутренняя миграция. Трудоспособное население, преимущественно молодёжь, покидает сёла и маленькие города в поисках работы и перспектив. Например, только в 2013-м население Киева увеличилось за счёт миграции почти на 20 тысяч человек, львиная доля которых – те самые квартиросъёмщики. Кроме того, во многих городах спрос подогревают студенты и туристы.

С началом войны появился и фактор переселенцев из Донбасса и Крыма. На конец мая, по данным Минсоцполитики, в Украины было зарегистрировано 1,3 млн временно перемещенных лиц. Впрочем, реальные цифры могут быть намного больше – в ООН озвучивали цифру почти в 2 млн человек. По словам главы Минсоцполитики Павла Розенко, каждую неделю в Украину прибывают 15-20 тысяч переселенцев. Часть из них получает временное пристанище от государства, а остальные вынуждены снимать жильё за свой счёт.

Нелегальное предложение

В 2014-м только киевские арендодатели уплатили налогов на 155 млн грн. Для сравнения - в бюджете на 2015-й на финансирование Национальной академии педагогических наук Украины заложено 140 млн грн. Какие суммы вращаются на рынке съёмного жилья на самом деле, можно только представить – большая часть рынка находится в тени. По разным оценкам, нелегально сдаются от 50% до 90% квартир.

Отношения между участниками рынка тоже находятся вне правового поля. Так, многие риелторы выполняют роль сводников, не давая никаких юридически значимых гарантий ни арендодателю, ни квартиросъёмщику. «Риелторы ни за что не отвечают, а «впаривают» то, что у них есть, даже не видев объекта» - жалуется Сергей, создатель проекта съёма квартир без посредников Nomakler.

Не получая никаких юридических гарантий, квартиросъёмщик полностью зависит от настроений хозяина квартиры. Досрочное прекращение аренды, произвольное повышение арендной платы, вторжение в личную жизнь – всё это печальная реальность теневого рынка арендного жилья. Арендодатель также не защищён от злоупотреблений со стороны квартиросъёмщика. Уклоняясь от уплаты налогов, он не имеет возможности даже обратиться в милицию на случай порчи имущества или конфликта.

Недейственные полумеры

Однако, вытащить из тени рынок арендного жилья не удаётся. В основном, меры государственного воздействия сводятся к штрафам за нелегальную сдачу жилья. Согласно ст. 212 Уголовного кодекса Украины, размер штрафа может составлять от 17 до 34 тыс. грн. Правда, установить, что квартира сдаётся в аренду, не так уж просто – «сдавать» арендодателя фискалам не заинтересованы ни квартиросъёмщики, ни риелторы.

Отслеживание объявлений налоговиками существенно повлиять на ситуацию не может. В одном только Киеве сдаются десятки тысяч квартир и проверить каждую сделку физически невозможно. Тем более, что большинство из них заключаются при посредничестве риелторов – схватить за руку неплательщика налогов не так просто, как кажется.

Некоторые чиновники возлагают надежды на субсидии, оформить которые сможет только официально зарегистрированный квартиросъёмщик. Однако, такие размышления весьма далеки от реальности. В условиях теневого рынка, квартиросъёмщик не имеет рычагов влияния на арендодателя. Зато арендодатель легко может найти более сговорчивого квартиранта, чтобы не пришлось отдавать государству 15-20% прибыли.

Короче говоря, до большинства нелегальных арендодателей государственный кнут не дотягивается. Но выманить их из тени пряником тоже не получится. Кто клюнет на снижение налогов, если их можно не платить совсем?

Сила конкуренции

Однако, выход из сложившейся ситуации есть. Если теневиков нельзя запугать наказаниями, нужно использовать законы конкуренции. Для этого игроком рынка съёмного жилья должно стать само государство. Предложив квартиросъёмщикам более выгодные условия, государство заставит арендодателей бороться за клиентов и эволюционировать. Что же может предложить квартиросъёмщику государство?

Первое и главное – это стабильность и законность. Снимая квартиру у теневика, квартирант рискует: в любой момент его могут выставить на улицу, поднять арендную плату и т.д. Не имея официальной регистрации, квартирант не может оформить субсидию, получить прописку. Если же арендодателем будет государство, все эти вопросы будут решаться автоматически.

Во-вторых, государство будет обязано установить экономически обоснованную арендную плату. Не секрет, что теневики и большинство риелторов стараются вытрясти из клиента столько, сколько можно, прибегая к уловкам и манипуляциям. А  переселенцам зачастую сдают жильё по завышенному тарифу, нагло пользуясь ситуацией.

В-третьих, рынок государственного съёмного жилья позволит устранить дискриминацию. Известно, что арендодатели не любят клиентов с домашними животными, маленькими детьми, пенсионеров, одиноких мужчин, переселенцев и т.д. Однако, всё это возможно только в условиях «дикого» рынка, не контролируемого законом.

Надежды и перспективы

Появление легальной альтернативы запустит процесс детенизации рынка съёмного жилья. Даже при отсутствии разницы в цене, многие клиенты предпочтут государственные гарантии сомнительным теневым сделкам «под честное слово». Наращивание государственного фонда арендного жилья заставит теневиков легализоваться и платить налоги либо терять клиентов и доход.

Сегодня идея государственных доходных домов не выглядит совсем уж фантастической. Уже в октябре 2015-го в Минрегионе планируют подготовить соответствующий законопроект и внести его на рассмотрение Верховной Рады. А тут и Китай с деньгами подоспел: страна восходящего солнца даст Украине $15 млрд на строительство доступного жилья.

Как и любое начинание в Украине, создание доходных домов может увязнуть в коррупции и бюрократии. Поэтому во многом успех проекта зависит от политической воли украинского руководства. В случае успеха государство сможет не только запустить процесс детенизации арендного рынка, но и улучшить наполняемость казны. А граждане наконец-то получат возможность снимать жильё легально.

Максим Вихров